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ピーター・コイ著

アメリカ人は固定金利の住宅ローンが大好きですが、それに固執することで経済が不安定になってしまいます。 これは、毎年恒例のジャクソンホール経済シンポジウムのために今週ワイオミング州に集まる中央銀行関係者らにとっての問題だ。

ご存知のとおり、連邦準備制度がインフレ率を下げるのにこれほど苦労している理由の 1 つは、個人消費が堅調に推移していることです。 その理由の一部は、米国の家族の40％を占める住宅ローンを抱えたほとんどの住宅所有者がFRBの利上げキャンペーンの影響をほとんど感じておらず、支出を抑制していないことだ。

過去 2 年間で、新規の 30 年固定金利住宅ローンの平均金利は 3% 未満から 7% 以上に上昇しました。 しかし経済分析局によると、新規融資だけでなく、今年第２・四半期の住宅ローン残債全体の平均金利は前年同期の３．３％からわずかに上昇し、３．６％となった。 それはほとんど目立ちません。

しかし、FRBは敗北を受け入れることができない。 経済に影響を与えるために、すべての住宅ローンに調整可能な金利を適用した場合よりも金利をより高く引き上げ、その高水準を長期間維持します。 その大幅な増加は、最終的に長期的な繁栄に不可欠な企業投資に悪影響を及ぼします。 ハーバード大学のエコノミスト、ジョン・キャンベル氏は「金利に敏感なセクターを本当に厳しく攻撃している」と語った。

固定金利の住宅ローンは別の問題を引き起こします。 あまり洗練されていない借り手は、金利が下がっても借り換えが遅くなります。 金利の固定は、より貧しく知識の少ない人々を犠牲にして、裕福で知識のある人々に利益をもたらします。 競争市場では、貸し手が借り換えをしない借り手から得る追加収益の一部が、より低い住宅ローン金利に転嫁されるからだ。 （すぐに借り換えをしないあまり知識のない借り手も金利が低くなりますが、彼らは間違いによって全体の金利が低くなる結果となった人たちです。）

また、固定金利は金融システムを不安定にする可能性があります。 これは、銀行が金利上昇時に価値を失う固定住宅ローンを保有している場合に起こります。 確かに、最近ではほとんどの銀行が住宅ローンの大半を売却しています。 しかし、住宅ローン担保証券を購入することで、再び金利リスクにさらされる人もいます。 シリコンバレー銀行とシグネチャーバンクが今年破綻したとき、両社の帳簿には額面合わせて1140億ドルの住宅ローン証券があった。

現時点では、固定金利のもう一つのマイナス面が見えてきています。それは「レートロック」です。これは、住宅を売りたい人、または売却する必要がある人が、現在の住宅価格の 3 パーセントで取引したくないために売却しないというものです。新しい住宅ローンの金利は 7% です。 レートロックのマクロ経済的影響は、社会の流動性を低下させることです。 たとえば、それが原因で、人々は市外からの仕事のオファーを断ることになります。 それは生産性を妨げます。

次に、固定金利住宅ローンのもう 1 つのマイナス面について話したいと思います。これは、第一、第二、第三の検討が必要です。 我慢してください。

一見すると、レートロックは中古住宅の販売を減少させ、新築住宅の販売を増加させます。これは、レートを重視する所有者が売却しないため、既存の住宅を見つけることができない購入者が新築建設市場に殺到するためです。 実際、7月の新築住宅販売（季節調整済み）は前年同月比31％増加したが、既存住宅販売（より大きな市場）の季節調整済み販売は同じ12カ月で17％減少した。

ここに問題があることがわかりますか? FRBは住宅市場を冷やすために金利を引き上げますが、その意図せぬ影響で住宅建設が増加します。 （強い需要は建設業者自身のより高い借入コストを上回ります。）

一見すると、この一連の論理は意味がありません。なぜなら、住宅を売っていない金利ロックされている人々は住宅を購入していないため、金利ロックは住宅の入手可能性に実質的な影響を及ぼさないように見えるからです。

しかし、第三に見ると、レートロックは実際に住宅市場を台無しにしています。 全米住宅建設業者協会の首席エコノミスト、ロバート・ディーツ氏がその理由を私に説明してくれた。 住宅購入者は、いつでもどこでも気に入った住宅が見つかる可能性が高いため、取引量が多いときを好みます。 レートロックにより販売用の中古住宅の在庫が減少すると、「必要となるマッチングプロセスはより複雑になる」と同氏は述べた。 ５月の販売用中古住宅在庫は１０８万戸で、１９９９年以来の平均の半分以下だった。